Sie besitzen eine Immobilie, die Sie vermietet haben und nun verkaufen wollen? Oder möchten Sie eine Immobilie kaufen, die vermietet ist? Beides ist möglich, aber Sie müssen in diesen Fällen die Rechte der Mieter berücksichtigen. Es gibt grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder, das Mietverhältnis wird vor dem (Ver-)Kauf beendet oder es geht auf den neuen Eigentümer über.

Dass Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ist laut Gesetzgeber kein Grund für eine ordentliche Kündigung. Es gilt der Grundsatz “Kauf bricht Miete nicht”. Das bedeutet für potenzielle Käufer, dass sie ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung mit den damit verbundenen Pflichten übernehmen. Ist Ihr Käufer nicht an einem Renditeobjekt interessiert, sondern möchte die Immobilie selbst bewohnen, mindert das in den meisten Fällen den Kaufpreis. Trotzdem kann ein Verkauf für Sie sinnvoll sein, vor allem wenn Ihre Immobilie steuerlich abgeschrieben ist und hohe Instandhaltungskosten anstehen.

Ihr erster Schritt sollte immer sein, Ihren Mieter über die Verkaufspläne zu informieren. Im besten Fall hat dieser selbst Interesse, die Immobilie zu kaufen, und der Preisnachlass kann vermieden werden. In seltenen Fällen hat er sogar ein Vorkaufsrecht.*

Ist das nicht der Fall, könnte ein Mietaufhebungsvertrag eine Lösung sein. Hierin gewähren Sie Ihrem Mieter bei Auszug innerhalb eines festgelegten Zeitraums und unter definierten Mitwirkungspflichten eine Abfindung, die auch als Auszugsprämie bezeichnet wird. Ob Ihr Mieter diesen Vertrag annimmt, entscheidet er völlig frei.

Wenn Sie eine Eigentumswohnung verkaufen möchten, sollten Sie außerdem die Eigentümergemeinschaft informieren. Vielleicht hat ein Miteigentümer Interesse an Ihrer Wohnung.

*Vorkaufsrecht: Mieter haben nur dann ein Vorkaufsrecht, wenn eine Immobilie, die vorher eine Mietsache war, zum ersten Mal als Eigentum verkauft wird (Wohnraumumwandlung s.u.). In allen anderen Fällen kommt nur ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht infrage.

Ist Ihr Mieter weder an einem Kauf noch einer Beendigung des Mietverhältnisses interessiert, sollten Sie in Ruhe das weitere Vorgehen mit ihm besprechen. Das gilt zum Beispiel für anstehende Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten. Ohne Zustimmung des Mieters sind diese nicht möglich, aber er ist in angemessenem Rahmen verpflichtet, diese zu ermöglichen.

Für Sie als Käufer bedeutet die Übernahme einer vermieteten Immobilie, dass Sie automatisch alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag übernehmen.

• Immobilie als Renditeobjekt

Kaufen Sie die Immobilie als Renditeobjekt, ist das in der Regel unkritisch, denn Sie kalkulieren ja mit den Mieteinnahmen. Allerdings sollten Sie sich vor dem Kauf beim Verkäufer erkundigen, ob in den letzten Jahren die Miete immer pünktlich gezahlt wurde, ob es Schäden an der Wohnung oder Streitigkeiten gab und ob es Abgeltungsregelungen gibt, weil der aktuelle Mieter zum Beispiel den Bodenbelag auf eigene Kosten verlegt hat oder das Bad renoviert hat und dafür vertragliche Entschädigungsansprüche bestehen. Diese würden automatisch auf Sie übergehen.

Möchten Sie nach dem Kauf die Miete erhöhen, ist das bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Die letzte Mieterhöhung muss dann allerdings mehr als 15 Monate zurückliegen und die Miete darf dadurch innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen. Modernisieren Sie die Wohnung nach dem Kauf, dürfen Sie die Miete auch über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen.

• Immobilie selbst bewohnen

Wenn Sie oder enge Familienangehörige die Immobilie selbst bewohnen möchten, müssen Sie den Mietern nach Kaufabschluss kündigen. Das darf erst erfolgen, nachdem Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind und unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben. Insbesondere sind hierbei die Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Dauer des bestehenden Mietverhältnisses bis zu neun Monate lang sein können.

Man spricht in diesen Fällen von einer Eigenbedarfskündigung. Die Immobilie muss dann spätestens drei Jahre nach dem Auszug des Mieters von Ihnen oder Ihren Angehörigen bewohnt werden. Außerdem kann Ihr Mieter dieser Kündigung widersprechen, wenn ein Härtefall wie hohes Alter, Behinderung oder eine Schwangerschaft vorliegt. Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen genau und auch Jahre später können Mieter noch Schadensersatz beziehungsweise einen erneuten Einzug verlangen.

Im Fall von Wohnraumumwandlungen, die vor allem bei Eigentumswohnungen vorkommen, gelten unter Umständen gesetzliche Sperrfristen. Wurde eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, als der aktuelle Mieter dort schon wohnte, können Sie frühestens drei Jahre nach dem Kauf eine Eigenbedarfskündigung aussprechen

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von dem einer leerstehenden Wohnung. Als Verkäufer müssen Sie vor allem Ihre Mieter angemessen mit “ins Boot” nehmen. Sind Sie Käufer einer vermieteten Immobilie, müssen auch Sie die Rechte wahren, die den Bewohnern – Ihren neuen Mietern – gesetzlich und vertraglich zustehen.

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