Immobilien bei Scheidung

Die Ehe und eine daraus resultierende Familie ist für viele Menschen immer noch die Erfüllung eines Lebenstraums. Wenn dieser dann in der eigenen Immobilie ausgelebt werden kann, ist für viele das Glück perfekt. Leider finden aber nicht alle Ehen ihr Happy End, sodass es zur Trennung, bzw. Scheidung kommt. Diese ist nicht nur mit einem enormen organisatorischen Aufwand verbunden, sondern auch mit vielen Emotionen.

Kommt es zur Trennung stellen sich die Noch-Eheleute gleich mehrere Fragen: Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie? Ist die einzige Lösung der Haus- oder Wohnungsverkauf? Wie geht es mit dem gemeinsamen Kredit weiter, der womöglich zur Immobilienfinanzierung aufgenommen wurde?

Da es bei einer Scheidung immer ratsam ist, eine objektive Meinung heranzuziehen, wollen wir Ihnen hier einige Hilfestellungen und Erklärungen an die Hand geben, um Ihnen die kommende Zeit zu erleichtern.

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Die Ehe

Die Ehe zwischen zwei Personen ist im rechtlichen Sinne oftmals eine Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, dass alle während der Ehejahre angeschafften Eigentümer beiden Ehepartnern gleichermaßen gehören. Dies betrifft nicht nur materielle Anschaffungen, sondern bspw. auch Schulden durch eine Kreditaufnahme.

Kommt es nun zur Scheidung, wird ein sogenannter „Zugewinnausgleich“ durchgeführt. Dieser soll dafür sorgen, dass durch die Trennung keiner der beiden Ehepartner materielle Nachteile zu befürchten hat. Es wird folglich ein finanzieller Ausgleich zwischen den beiden Ehepartnern vorgenommen, indem Güter geteilt werden (Güterteilung).

Da sich aber die wenigsten Güter einfach halbieren lassen, ist eine Einigung über den Erhalt der Güter zwischen den Eheleuten unabdingbar. Kompromissbereitschaft ist somit das A und O bei einer Trennung.

Die Möglichkeiten

Wurde im Laufe einer Ehe eine gemeinsame Immobilie erworben und kommt es dann zu einer Trennung, bleiben den Eheleuten folgende Möglichkeiten:

Kommt es zur Trennung, stehen oftmals auch nur noch die Hälfte der finanziellen Mittel zur Verfügung. Als Einzelperson einen Haushalt zu finanzieren und für alle anfallenden Kosten aufzukommen, stellt viele vor unüberwindbare Herausforderungen. Hinzu kommt die räumliche Größe der Immobilie. Sie wurde schließlich für mindestens die doppelte Anzahl an Personen errichtet, umgebaut oder gekauft.

Der Verkauf ist somit dann für manch einen der einzige Ausweg.

Darüber hinaus ist jeder Ehepartner sogar nach Ablauf des Trennungsjahres berechtigt, den Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu verlangen und kann diesen sogar einklagen.

So oder so steht am Ende dieser Möglichkeit der Verkauf Ihrer Immobilie an, der unbedingt von einer objektiven und fachkundigen Person erfolgen sollte. Die eh schon emotional angespannte Situation sollte sich in keinem Fall auf Ihren Immobilienverkauf auswirken und würde Ihnen mit einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit enorme Nachteile bringen.

Vertrauen Sie bei einem Verkauf Ihrer Scheidungsimmobilie auf die Expertise von Immobilienmaklern und kommen Sie direkt auf uns zu. Wir können den für Sie besten Preis Ihres Objekts erzielen und sind nicht durch die emotionalen Umstände beeinflusst.

Wenn der Verkauf Ihrer Immobilie für Sie keine Option ist, besteht die Möglichkeit der „Eigentumsübertragung“. In diesem Fall bleibt einer der beiden Eheleute in der Immobilie wohnen und übernimmt das Eigentum der anderen Partei. Mit anderen Worten: Es kommt zur Auszahlung.

Die Höhe dieser Auszahlungssumme bemisst sich am Marktwert des Objekts und am Eigentumsanteil, der im Grundbuch beurkundet wurde.

Allerdings übernimmt der im Objekt Bleibende nicht nur das Immobilieneigentum der anderen Person, sondern auch die daran geknüpften vorhandenen Belastungen.

Aus diesem Grund muss bei einer gemeinsamen Finanzierung der Immobilie auch die Bank der Eigentumsübertragung zustimmen. So sichert sich diese ab, dass auch eine Einzelperson die Finanzierung weiter tragen kann und entlässt auch nur dann den Ehepartner aus der Mithaftung des Kredits.

Tipp: Wenn Sie sich bereits vor dem Ende des Trennungsjahres sicher sind, dass die Scheidung durchgeführt werden soll, ist es ratsam, die Eigentumsübertragung bereits dann durchzuführen. Andernfalls wird die Grunderwerbssteuer fällig, die sich auf ca. fünf Prozent des Marktwertes beläuft.

Falls die Immobilie nicht von einer einzelnen Person gehalten werden kann, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt verkauft werden soll oder die Immobilie weiterhin als Altersvorsorge dienen soll, besteht bei einer Trennung die Möglichkeit, das Objekt zu vermieten.

Wichtig und elementar bei dieser Variante ist, dass die Eheleute trotz Trennung gemeinsam als Vermieter auftreten können. Der Verwaltungsaufwand darf somit auf keinen Fall unterschätzt werden und organisatorische Aufgaben müssen gemeinschaftlich angegangen werden.

Suchen Sie bei der Vermietungs-Lösung unbedingt einen Immobilienexperten auf, der ihnen als unvoreingenommener Partner zur Seite steht und Sie bspw. bei der Mieterauswahl unterstützt.

Sie möchten, dass die Immobilie trotz Trennung im Familienbesitz bleibt? Dann ist die Schenkung, bzw. die Übertragung auf gemeinsame Kinder, eventuell eine Möglichkeit für Sie.

Allerdings sollten Sie diese Variante gründlich abwägen und nicht eigennützig durchsetzen. Schließlich übernimmt Ihr gemeinsames Kind oder übernehmen Ihre gemeinsamen Kinder nicht nur die Immobilie, sondern auch alle damit anfallenden Eigentümerpflichten. Darüber hinaus muss für alle anfallenden Kosten aufgekommen werden, wie der Grundsteuer und der Unterhaltungskosten.

Was der Name bereits vermuten lässt, ist tatsächlich auch so gemeint. Bei der Realteilung wird die Immobilie geteilt. Das heißt beide Parteien bleiben im Objekt wohnen, schaffen aber eine räumliche Trennung.

Damit ist nicht gemeint, dass Sie eine Wand durch das gemeinsame Schlafzimmer ziehen, sondern dass Sie zwei getrennte Wohneinheiten schaffen. Voraussetzung hierfür ist, dass das Objekt bereits aus zwei Wohneinheiten besteht oder sich dahingehend umbauen lässt.

Inwiefern die Kosten eines möglichen Umbaus, inkl. Statiker, Architekten und Bauunternehmen dann im Verhältnis zum Nutzen stehen, bleibt dem Trennungspaar dann selbst überlassen.

Sich trennen und anschließend gemeinsam im Objekt wohnen. Was in der Regel eher selten vorkommt, ist allerdings eine weitere Möglichkeit, wie mit der gemeinsamen Immobilie umgegangen werden kann.

Eine solche Vereinbarung sollte allerdings unbedingt schriftlich festgehalten werden und im Voraus gut durchdacht sein.

Unabhängige Beratung

Wie Sie sehen, gibt es bei einer Trennung unterschiedliche Möglichkeiten, wie daraufhin mit einer gemeinsamen Immobilie umgegangen werden kann. Wichtig ist allerdings in allen Fällen: Suchen Sie sich einen objektiven, unvoreingenommenen und fachkundigen Immobilienexperten, der Sie ganzheitlich beraten kann. Schließlich geht es bei Ihrer Immobilie in der Regel um Ihren wertvollsten finanziellen Besitz, mit dem nicht emotionsgeleitet umgegangen werden sollte.