Die Immobilie als Erbe

Wer eine Immobilie erbt, der denkt womöglich als allererstes an eine inflationssichere Kapitalanlage und eine potenzielle Altersvorsorge. Doch eine Immobilie als Erbe ist auch mit einem gewissen finanziellen Risiko verbunden und kann mehr Probleme verursachen als ursprünglich gedacht.

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Die Rechtslage

Wenn Sie die Nachricht erhalten, etwas geerbt zu haben, sollten Sie sich zunächst fragen, welche Rechtsstellung Sie laut Erbgesetz haben. Sind Sie der Alleinerbe, sind Sie Teil einer Erbengemeinschaft, wird nach gesetzlicher Erbfolge gehandelt oder gibt es ein Testament? All dies sind Fragen, die Sie beschäftigen sollten und anhand derer Ihre Erbmasse bestimmt wird.

Wenn kein Testament, Vermächtnis oder Erbvertrag vorliegt, wird das Erbe des Verstorbenen nach gesetzlicher Erbfolge geregelt. Hier werden die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis bevorzugt.

Dabei wird nach drei Verwandtschaftsgraden unterschieden:

  • Verwandtschaftsgrad 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkelkinder, Urenkel

  • Verwandtschaftsgrad 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen

  • Verwandtschaftsgrad 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Oftmals kommt es in einem solchen Fall schnell zu einer Erbengemeinschaft, sodass die Erbmasse auf mehrere Erbende aufgeteilt werden muss. Ist eine Immobilie Gegenstand eines Erbes, übersteigt diese in der Regel den Wert des übrigen Erbes, sodass gemeinschaftlich darüber entschieden werden muss.

Die Möglichkeiten

Leider kommt es häufig vor, dass die Hinterbliebenen in einer Erbengemeinschaft andere Ansichten darüber haben, was mit der geerbten Immobilie geschehen soll. Schließlich hängen oftmals viele Erinnerungen und Emotionen an einem Objekt, in dem die verstorbene Person womöglich zuvor gewohnt hat.

Den Mitgliedern der Erbengemeinschaft bleiben verschiedene Möglichkeiten, mit dieser Situation und dem Erbe umzugehen:

1. Auszahlung der Miterben

Wenn einer der Erben die Immobilie bewohnen möchte, muss dieser die Miterbenden ausbezahlen und ein entsprechender notariell beglaubigter Vertrag muss aufgesetzt werden.

Oftmals entscheiden sich Erbengemeinschaften für den Verkauf einer geerbten Immobilie. Diesem Schritt müssen allerdings alle Mitglieder der Gemeinschaft zustimmen. Der Erlös durch den Immobilienverkauf wird unter den Erben aufgeteilt.

Vorteil dieser Möglichkeit ist, dass so potenziellen zukünftigen Konflikten vorgebeugt wird und die Wahrscheinlichkeit für familieninterne Streitigkeiten sinkt.

Da aber der Verkauf einer geerbten Immobilie häufig eine aufreibende Angelegenheit ist und Erben oftmals den emotionalen Wert des Objektes voranstellen, ist es wichtig, einen neutralen Experten zurate zu ziehen. Immobilienmakler sind solche Experten und können die Immobilie unvoreingenommen zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht auf ein gemeinsames Vorgehen in Bezug auf die Immobilie, kann es zur Teilungsversteigerung kommen. In diesem Fall genügt es bereits, wenn einer der Erben diesen Schritt beantragt.

Bei der Teilungsversteigerung wird der gesamte Erbanteil eines Erbenden an die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft versteigert.

Dabei läuft man allerdings Gefahr, dass Teile des geerbten Vermögens zunichte gemacht werden, indem die Immobilie bspw. unter Marktwert versteigert wird.

Weitere Stolpersteine

Bevor Sie ein Erbe antreten, prüfen Sie genau, für welche Nachlässe Sie die (Eigentums-)Rechte übernehmen. Denn wer erbt, der übernimmt auch alle damit verbundenen Pflichten, Belastungen und Schulden. Im Fall einer Immobilie kann dies schnell für Sie zu einer finanziellen Schieflage führen, falls das Objekt noch mit etwaigen Schulden belastet ist.

Wägen Sie deshalb unbedingt im Voraus ab, ob der Nutzen im Verhältnis zum Aufwand steht. Darüber hinaus wird im Falle eines angetretenen Erbes die sogenannte „Erbschaftssteuer“ fällig. Diese ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Bei einer Immobilie spielen zusätzlich noch der Wert des Objekts und die bisherige und zukünftige Nutzung eine Rolle.

Da der Immobilienwert, der die Erbschaftssteuer beeinflusst, vom Finanzamt mit Hilfe eines Durchschnittswerts berechnet wird, ist es im Erbfall umso wichtiger, ein professionelles Wertgutachten einer Immobilie erstellen zu lassen. Vor allem bei Immobilien, die im Renovierungsverzug oder schlichtweg in die Jahre gekommen sind, lohnt sich ein solches Gutachten und kann bares Geld sparen.

Die Nutzung der Erbimmobilie

Ist das Erbe angetreten und die Immobilie in Ihrem Besitz, bleibt nur noch eine Frage offen. Wie soll das Objekt genutzt werden?

Diese Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, da bei einer vererbten Immobilie immer unterschiedliche und individuelle Einflüsse eine Rolle spielen. Hat die Immobilie einen besonderen emotionalen Wert für Sie, sodass ein Verkauf oder eine Vermietung für Sie nicht in frage kommt? Wollen Sie die Immobilie als Kapitalanlage halten und vermieten, da Sie bereits eine für sich passende Immobilie bewohnen? Verkaufen Sie das Objekt, um sich vom Erlös Ihre Traumimmobilie zu finanzieren?

Wie Sie sehen können, bleiben diverse Möglichkeiten aber auch offene Fragen, wie mit dem Erbe umgegangen werden kann.

Als Experte auf dem Immobilienmarkt und mit jahrzehntelanger Erfahrung können wir Sie rund um das weitere Vorgehen mit Ihrem geerbten Objekt unterstützen. Wir stehen Ihnen als objektiver und unvoreingenommener Partner zur Seite und beraten Sie ganzheitlich.