Wir alle brauchen ein Dach über dem Kopf. Wo es steht, wie groß es ist und wie es aussieht, entscheidet jeder Mensch individuell. Und dazu gehört auch die Frage: „Kaufen oder mieten?” Die Antwort hierauf hängt von den finanziellen Möglichkeiten, aber auch vom persönlichen Geschmack ab. Damit Sie für sich die richtige Entscheidung treffen können, lohnt sich ein Blick in die Zukunft. Während das Wohnen zur Miete kurzfristig oft günstiger ist, kann der Kauf einer Immobilie langfristig die bessere Wahl sein.

Wenn es um die Wohneigentumsquote geht, steht Deutschland laut Statista* im europäischen Vergleich ganz unten auf der Liste. Lediglich die Schweiz hat demnach eine noch geringere Quote. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) spricht aktuell von rund 46 Prozent Wohneigentumsquote, die insbesondere bei den 25- bis 44-Jährigen gerade rückläufig sei. Haben vor 20 Jahren noch 650.000 Haushalte den Sprung in die eigenen vier Wände geschafft, waren es laut IVD zwischen 2018 und 2022 jährlich nur noch 400.000 Haushalte.*

Die Gründe dafür sind vielfältig, lassen sich aber fast alle unter dem Stichwort „hohe Kosten” zusammenfassen. Gestiegene Finanzierungszinsen und Baukosten sowie anhaltend hohe Immobilienpreise für Bestandsimmobilien machen es vor allem jungen Familien schwer, sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. In Deutschland wirken außerdem die bis zu 15 Prozent hohen Kaufnebenkosten, allen voran Grunderwerbsteuer und Grundbuchkosten, als starkes Hemmnis. Sie sind „verlorenes Geld”, weil ihnen kein Wert gegenübersteht, und wer nicht mindestens diese Nebenkosten aus Eigenkapital finanzieren kann, bekommt von seiner Bank in der Regel kein Darlehen für den Immobilienkauf.

Andererseits gibt es in Deutschland auch positive Mietanreize. Der Mietmarkt ist wesentlich vielfältiger als in vielen anderen europäischen Ländern. Mietobjekte werden in allen Komfort- und Preisklassen angeboten und es gilt ein hoher Mieterschutz.

Wer eine Immobilie kauft, muss eine hohe monatliche Belastung stemmen und für die Instandhaltung sparen. Oft dauert es Jahrzehnte, bis alle Schulden getilgt sind. Diese lange Verpflichtung ist nicht jedermanns Sache, vor allem wenn häufige Wohnortwechsel zu erwarten sind. All dies sind für junge Menschen am Anfang ihrer Lebensplanung Gründe gegen den Erwerb von Wohneigentum.

Kurz gesagt: Auf lange Sicht ja! Und dafür gibt es gleich eine Reihe von Argumenten.

Schon immer galt, dass eine eigene Immobilie Ihnen mehr Planungssicherheit bietet als ein Mietobjekt. Sie müssen im Eigentum nicht mit Mieterhöhungen oder gar einer Kündigung rechnen. Außerdem können Sie Ihre eigene Immobilie nach Ihren Wünschen gestalten und an veränderte Bedürfnisse anpassen. Ob Sie Wände einreißen oder einziehen, den Dachboden ausbauen oder im Keller eine Sauna einbauen – Sie entscheiden selbst.

Neu ist, dass die oben als positiver Mietanreiz aufgeführten Rahmenbedingungen in vielen Regionen inzwischen der Vergangenheit angehören. Die Mieten sind in weiten Teilen Deutschlands stark gestiegen und ein Ende ist nicht abzusehen. Zudem deckt das Angebot an Mietobjekten vielerorts nicht mehr die Nachfrage. Wer eine neue, bezahlbare Wohnung braucht, weil sich zum Beispiel die Familie vergrößert hat, sucht vor allem in Ballungsräumen sehr lange oder gar vergeblich.

Trotz hoher Kosten hat sich aber auch gezeigt, dass derjenige, der eine Immobilie kauft, auf lange Sicht finanziell besser gestellt ist. Mieter zahlen ein Leben lang an ihre Vermieter und die Kosten steigen im Laufe der Zeit. Haben Sie dagegen Eigentum finanziert, sinkt ihre monatliche Belastung im Zeitverlauf, bis sie irgendwann schuldenfrei sind. Das ist insbesondere mit Eintritt ins Rentenalter wichtig, weil dann die Einkünfte sinken.

Mit jeder Kreditrate steigern Sie als Eigentümer außerdem Ihr Vermögen. Und bei steigenden Immobilienpreisen dürfen Sie sich zusätzlich über eine Wertsteigerung freuen. Als Mieter können Sie dagegen für die im Verlauf Ihres Lebens gezahlten Mietkosten keinen bleibenden Wert verbuchen.

Bei einem Vergleich der Netto-Wohnkosten von Mietern mit denen von Immobilienselbstnutzern (Käufer und Bauherren) kam heraus, dass die Selbstnutzer im Bundesdurchschnitt nach wie vor geringere Netto-Wohnkosten haben als Mieter.* Als Netto-Wohnkosten gelten bei Immobilienbesitzern die Kaufnebenkosten sowie die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung. Die Tilgung ist dagegen Teil der Vermögensbildung.

Und noch ein Effekt spricht für den Immobilienkauf: Empirisch hat sich gezeigt, dass jede neue Generation von Immobilienselbstnutzern mit Eintritt in den Ruhestand ein deutlich höheres Vermögen besitzt als vergleichbare Mieterhaushalte mit identischem Einkommen. Das liegt, so Dr. Reiner Braun vom Vorstand der empirica AG, vor allem daran, dass „Wohneigentum gegen einen hedonistischen Lebensstil immunisiert”.* Mit anderen Worten: Wer sich Wohneigentum zulegt, kann sich übermäßigen Luxus gar nicht leisten, sondern ist im positiven Sinne gezwungen, sein Geld für die Finanzierung der Immobilie und damit für den Vermögensaufbau (Altersvorsorge) zu verwenden.

Eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten, bleibt eine individuelle Entscheidung – Ihre Entscheidung. Gegen den Kauf einer Immobilie scheinen „verlorenes Geld” in Form von hohen Kaufnebenkosten und finanzielle Einschränkungen über viele Jahre zu sprechen. Demgegenüber stehen die langfristigen finanziellen Vorteile, der wichtige Vermögensaufbau und die hohe Gestaltungsfreiheit bei einer eigenen Immobilie. Hinzu kommt ein Immobilienmarkt in unserer Region, der den Erwerb von Wohneigentum in vielen Preissegmenten möglich macht.

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