Mehr erleben im Ruhestand oder steigende Kosten – es gibt viele Gründe, warum die finanziellen Mittel plötzlich nicht mehr ausreichen. In diesem Zusammenhang ist immer häufiger von „Immobilien-Teilverkauf” zu lesen. Die einen sehen darin eine ideale Lösung für ältere Eigenheimbesitzer, um zu Geld zu kommen, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen, andere warnen vor einem Geschäft mit hohem Risiko. Auch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) rät, bei Vertragsangeboten ganz genau hinzuschauen.

Beim Immobilien-Teilverkauf veräußern Sie in einem ersten Schritt bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen und erhalten dafür den Teilkaufpreis gemäß aktuellem Verkehrswert. Gleichzeitig räumen Sie dem Unternehmen das Recht ein, Ihre Immobilie später komplett an einen Dritten zu verkaufen. Bis dahin können Sie das Haus weiter nutzen, also es selbst weiter bewohnen oder es vermieten. Für dieses Nutzungsrecht zahlen Sie ein monatliches Entgelt. Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf, einen möglichen Teilrückkauf durch Sie und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten werden bereits im Vertrag über den Teilverkauf festgelegt. Der Gesamtverkauf erfolgt, wenn Sie es wollen, noch zu Lebzeiten, spätestens aber nach Ihrem Tod, so dass der Ihnen verbliebene Anteil an Ihre Erben geht.

Dem Vorteil, schnell auf finanzielle Mittel zugreifen zu können und trotzdem nicht umziehen zu müssen, stehen nicht unerhebliche Risiken gegenüber.

• Obwohl es nach dem Teilverkauf neben Ihnen einen Miteigentümer gibt, wird meist vereinbart, dass Sie die laufenden Kosten bis zum endgültigen Verkauf allein tragen müssen.
• Erfüllen Sie Ihre vertraglichen Pflichten nicht, kann das Teilkauf-Unternehmen Ihr Eigenheim in manchen Fällen auch gegen Ihren Willen verkaufen.
• Ausgangspunkt des Geschäfts ist der von einem Sachverständigen ermittelte Verkehrswert Ihrer Immobilie. Dieser ist Basis für den Teilkaufpreis, von dem wiederum das Nutzungsentgelt und weitere Vergütungen und Kosten abgeleitet werden. Beim späteren Gesamtverkauf wird in einem neuen Gutachten der dann aktuelle Verkehrswert bestimmt. Unabhängig davon sichern die Teilkauf-Unternehmen ihre Rendite in der Regel durch einen vertraglich vereinbarten Mindesterlös ab. Bei Ihnen selbst sieht es anders aus: Wie viel Geld Sie beim Gesamtverkauf der Immobilie für Ihren verbliebenen Besitzanteil bekommen, hängt davon ab, wie sich der Verkehrswert entwickelt hat.
• Ein hoher Verkehrswert bedeutet einen hohen Teilkaufpreis und damit im ersten Schritt mehr Geld für Sie. Aber: Ein hoher Teilkaufpreis bedeutet auch hohe Vergütungen und Kosten, die Sie an das Unternehmen zahlen müssen, denn diese werden als Prozentsatz des Teilkaufpreises berechnet. Bei einem hohen Teilkaufpreis steigt außerdem die Wahrscheinlichkeit, dass Sie beim endgültigen Verkauf der Immobilie weniger bekommen, denn wenn die Immobilienpreise zwischenzeitlich gesunken sind und der Verkaufserlös unterhalb des vereinbarten Mindesterlöses liegt, geht das zu Ihren Lasten.
• Ist andererseits der festgestellte Verkehrswert gestiegen, steigt auch Ihr Kaufpreis für einen eventuellen Teilrückkauf. Hinzu kommen weitere Kosten, denn Sie müssen in der Regel die Kaufnebenkosten erstatten, die das Teilkauf-Unternehmen zunächst getragen hatte. Zusätzlich fallen auch für den Rückkauf Nebenkosten an (Notarkosten, die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch und Grunderwerbsteuer). Dadurch wird ein Teilrückkauf so teuer, dass er meist nicht infrage kommt.
• Ganz schwierig wird es bei Insolvenz des Teilkauf-Unternehmens, das den Kaufpreis und die Nebenkosten üblicherweise bei einem Kreditgeber refinanziert. Hierbei müssen Sie meist mitwirken – eine Besonderheit dieses Geschäftsmodells. So wird von Ihnen verlangt, zuzustimmen, dass die Gesamtimmobilie mit einer Grundschuld zugunsten des Kreditgebers des Teilkauf-Unternehmens belastet wird. Unter Umständen müssen Sie auch zustimmen, dass der Kreditgeber des Teilkauf-Unternehmens im Grundbuch eine bessere Position bekommt als Sie mit Ihrem Nutzungsrecht. Kommt es zur Insolvenz, kann das zu einem erheblichen Risiko für Sie werden.

Vergleichen Sie auf jeden Fall mehrere Angebote, wenn Sie sich für einen Teilverkauf interessieren und binden Sie Personen Ihres Vertrauens in Ihre Überlegungen mit ein. In jedem Fall sollten Sie sich Rat bei Experten wie den Verbraucherzentralen holen und prüfen, ob es Lösungen gibt, die mit weniger Risiko für Sie verbunden sind.

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Quelle: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn https://www.bafin.de/dok/19586118