Im April 2023 hatten wir an dieser Stelle bereits den Immobilien-Teilverkauf thematisiert und auf seine Risiken hingewiesen. Mit den gestiegenen Zinsen ist dieses Immobiliengeschäft kritisch in den Fokus geraten. Wir greifen es deshalb noch einmal für Sie als Immobilienbesitzer auf.

Ein Immobilien-Teilverkauf schafft finanzielle Liquidität, ohne aus den eigenen vier Wänden ausziehen zu müssen, wie es bei einem Komplettverkauf nötig wäre.

Sie veräußern dabei in einem ersten Schritt bis zu 50 Prozent Ihres Eigenheims an ein Unternehmen und erhalten dafür den Teilkaufpreis gemäß aktuellem Verkehrswert. Gleichzeitig räumen Sie dem Teilkauf-Unternehmen das Recht ein, Ihre Immobilie später komplett an einen Dritten zu verkaufen. Bis dahin können Sie das Haus weiter nutzen, also es selbst weiter bewohnen oder es vermieten. Für dieses Nutzungsrecht zahlen Sie ein monatliches Entgelt (Nutzungsentgeld). Die Bedingungen für den späteren Gesamtverkauf und alle wechselseitigen Rechte und Pflichten werden bereits im Vertrag über den Teilverkauf festgelegt.

Die Risiken, die mit diesen Verträgen verbunden sind, haben wir Ihnen im April letzten Jahres aufgelistet. Aktuell drohen vor allem durch steigende Nutzungsentgelte finanzielle Notlagen für die Teilverkäufer.

Das Nutzungsentgelt in den Verträgen zum Immobilien-Teilverkauf ist üblicherweise an einen Index gekoppelt, damit der Teilkäufer das Entgelt bei Zinsveränderungen anpassen kann. In der Regel ist dieser Index der Euribor Zins. Steigt dieser Zins und läuft die Bindungsfrist aus, kann das monatliche Nutzungsentgelt entsprechend erhöht werden. Dies trifft ganz aktuell auf Verträge zu, die 2020 in der Niedrigzinsphase mit einer 5-jährigen Zinsbindungsfrist abgeschlossen wurden und nun im nächsten Jahr angepasst werden können.

Ein konkretes Beispiel in einem Artikel aus dem Magazin IMMOBILIEN-PROFI* beschreibt einen Fall, bei dem der zugrunde gelegte Euribor seit Vertragsabschluss um 4 Prozentpunkte gestiegen ist. Nach Ende der Bindungsfrist soll daher das Nutzungsentgelt um das 2,5-fache steigen. In dem konkreten Fall von 550 Euro auf rund 1.300 Euro – unbezahlbar für den betroffenen Rentner.

Der Autor des Artikels, Ralf Schwarzhof, rechnet daher für nächstes Jahr mit einer Klagewelle von Teilverkäufern, weil die Konsequenzen der Vertragsklauseln dann mit voller Wucht erkennbar werden. Es ist aber noch gar nicht abzusehen, welche Vertragsbedingungen am Ende von den Gerichten tatsächlich als unwirksam erklärt werden. Aktuell wird noch über die juristische Einordnung von Immobilien-Teilverkauf-Verträgen diskutiert und damit auch über die geltenden gesetzlichen Bestimmungen für den Abschluss eines solchen Vertrages.

Ein Teilverkauf ist vor allem dann völlig ungeeignet, Liquidität zu schaffen, wenn Sie den Erlös aus dem Teilverkauf brauchen, um das monatliche Nutzungsentgelt überhaupt bezahlen zu können.

Unabhängig davon empfiehlt es sich, mit dem Abschluss eines Immobilien-Teilverkaufs abzuwarten, bis entschieden ist, ob es sich dabei juristisch um ein Darlehen handelt und der Vertrag den entsprechenden Informations- und Transparenzpflichten unterliegt.

Sollten Sie bereits einen Teilverkauf-Vertrag abgeschlossen haben, bieten inzwischen einige Verbraucherschutzorganisationen spezialisierte Beratungen für Betroffene an.

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