Die Preise für Bauland sind in den letzten 10 Jahren mit rund 60 Prozent drastisch gestiegen. Und auch wenn aktuell die Nachfrage abnimmt und Grundstückspreise mancherorts nachgeben: Die Kosten für Grund und Boden können den Traum von der eigenen Immobilie platzen lassen. Damit es nicht so weit kommt, sollten Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken, die an einen Erbbaurechtsvertrag gekoppelt ist.

Kurz gesagt: Sie erwerben nur die Immobilie und nicht das Grundstück, auf dem diese steht. Für den Grund und Boden erhalten Sie stattdessen ein Nutzungsrecht, das gemäß Erbbaurechtsgesetz im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist.

Im Einzelnen bedeutet das:

• Grundstückseigentümer, die Erbbaurechtsverträge abschließen, sind in den meisten Fällen der Bund, die Kommunen, Stiftungen oder Kirchen. In Einzelfällen werden auch von Unternehmen oder Privatleute Immobilien mit Erbbaurecht angeboten.
• Die Laufzeit der Verträge liegt in der Regel zwischen 60 und 99 Jahren. Möchten Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen, treten Sie in den laufenden Vertrag ein, d.h. es gilt die Restlaufzeit.
• Für die Nutzung des Grundstücks muss ein Erbbauzins gezahlt werden, der innerhalb der Vertragslaufzeit angepasst werden kann. In Deutschland ist eine Anpassung in Anlehnung an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes üblich.
• Wenn Sie Eigentümer einer Immobilie mit Erbbaurecht sind, stehen Ihnen als dem Erbbaurechtsnehmer auch eventuelle Mieteinnahmen hieraus zu.
• Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen. Es kann ebenso wie die auf dem Grundstück stehende Immobilie weiterverkauft, beliehen, vererbt oder verschenkt werden.
• Wer ein Erbbaurecht für ein gewerblich genutztes Gebäude hat, kann die Kosten dafür von der Steuer absetzen – anders als den Kaufpreis beim Vollerwerb. Wenn das Gebäude oder Teile davon vermietet werden, können die Erbbauzinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Die langen Laufzeiten eines Erbbaurechtsvertrages berücksichtigen, dass Immobilien eine langfristige Investition sind.

Bei regulärem Vertragsende haben beide Parteien meist Interesse daran, den Erbbaurechtsvertrag zu verlängern. Im Idealfall sind Verlängerungsoptionen und die Konditionen dafür bereits im Erbbaurechtsvertrag geregelt.

Wird keine Verlängerung vereinbart, fällt das Grundstück nach Vertragsablauf an den Erbbaurechtsgeber zurück. Für das darauf stehende Gebäude muss dieser eine Entschädigung zahlen, die auch im Erbbaurechtsvertrag festgelegt sein sollte (vgl. § 27 Erbbaurechtsgesetz).

Kommt es vor Ablauf des Vertrages zu Zahlungsschwierigkeiten und der Erbbauzins wird zwei Jahre nicht gezahlt oder der Erbbaurechtsnehmer begeht grobe Pflichtverletzungen, sehen viele Verträge ein „Heimfall-Recht” vor. In diesem Fall gehen Erbbaurecht und Immobilien vor Ablauf der eigentlich vereinbarten Vertragslaufzeit in den Besitz des Erbbaurechtsgebers – also des Grundstückseigentümers – über. Dieses Recht muss er allerdings aktiv in Anspruch nehmen und er muss dem Erbbaurechtsnehmer eine angemessene Entschädigung zahlen.

Möchten Sie eine Immobilie mit Erbbaurecht kaufen und die Restlaufzeit des aktuellen Vertrages liegt unter 30 Jahren, kann es schwierig werden, den Immobilienkauf zu finanzieren, denn Darlehen müssen in der Regel 10 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechtsvertrages abgelöst sein.

Zwei Lösungen bieten sich hier an:

• Kommunen oder die Kirche sind häufig bereit, das Grundstück aus dem Erbbaurecht herauszunehmen und zu verkaufen. Das bedeutet für Sie allerdings wieder einen höheren finanziellen Aufwand. Bei Grundstücken im Eigentum des Bundes ist ein Kauf zur Zeit gar nicht möglich.
• In diesen Fällen sollten Sie mit dem Verkäufer der Immobilie besprechen, dass er den bestehenden Vertrag mit seinem Erbbaurechtsgeber vorzeitig verlängert, so dass Sie beim Kauf des Hauses in einen Erbbaurechtsvertrag eintreten, dessen Restlaufzeit Ihnen genug Spielraum bietet.

Der Traum vom eigenen Haus muss nicht an hohen Grundstückspreisen scheitern. Mit Immobilien, die an ein Erbbaurecht gekoppelt sind, bietet sich eine sinnvolle, kostensparende Alternative. Die Tücken liegen allerdings im Detail, deshalb sollte jeder Vertrag genau geprüft werden.

Interessieren Sie sich für den Immobilienkauf mit Erbbaurecht?

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Quelle: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Bonn https://www.bafin.de/dok/19586118